아파트 투자의 기준, 투자방법, 주의사항(월급쟁이 부자로 은퇴하라 책리뷰)

아파트 투자의 기준

아파트 투자의 기준은 저평가, 소액 투자금, 저위험이다. 먼저 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. 가격은 이미 일반인에게도 알려진 정보이므로, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 부동산의 가치는 입지로 결정된다. 해당 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다. 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라. 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다. 아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.

이렇게 저평가되고 소액 투자금으로 투자할 수 있는 물건이 있으면 리스크가 적은 지 확인해야 한다. 특히 전세 투자 시 역전세 리스크를 관리해야 한다. 이러한 역전세 리스크 관리법은 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 직장과 교통이 좋은 곳은 수요가 풍부하기 때문에 이러한 리스크가 적다. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다. 그리고 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다. 세제혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

 

투자 방법

1. 임장 지역선정하기

현재 사는 곳과 그 주변 두세 군데 정도(만약 지방에 거주하고 있다면 현재 살고 있는 곳과 근처의 광역시나 거점 도시 두세 군데 정도)에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는 것이다. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다. 그리고 '조인스랜드부동산'에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다. 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장 지역을 선정한다.

 

2. 임장 전 지역 조사하기

• 일자리: 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등을 활용한다. 국세청의 국세통계 홈페이지에서 확인 가능하다. 
• 교통: 수도권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 차지하는 위상이 상당하기에 지하철 역세권이 부동산 입지에 큰 의미가 있지만 지방 부동산은 그 정도가 덜하다고 보면 된다. 수도권은 특히 강남 접근성이 중요하다. 
• 환경: 백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산, 강이나 천과 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지를 뜻한다. 편의시설을 도보로 이동할 수 있는 '슬리퍼 생활권'에 해당하는 단지나 지역도 함께 본다. 그리고 '지적 편집도' 활용하면 좋다. 
• 학군: 특목고 진학률이 높고 성적이 우수한 중요교는 '아파트 실거래가'앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과를 모두 확인할 수 있다. 서울의 강남, 목동, 중계, 신도시의 분당, 평촌, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산의 동래와 해운대 등은 명문학군지역으로 알려져 있으나 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자. '초품아'도 수요에 영향을 미친다. 
• 지역의 분위기와 스토리: '통계지리정보서비스'사이트에 들어가 보면, 시군구 동별 연령별 인구 분포를 지도에서 확인해 볼 수 있다. 여기서 해당 지역의 연령별 인구 비중을 보면 대략적인 현장의 분위기를 짐작할 수 있다. 동별 인구 구성비율은 '국가통계포털-국내 통계-주제별 통계-인구 가구-주민등록인구현황'에서 '행정구역별/5세 별 주민등록인구'자료를 통해 확인할 수 있다. 
• 가격: 아파트 가격을 조사할 때 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라 임장 지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다는 점이다. 엑셀 행에 다음과 같은 항목을 적고 조사한다. 시, 구, 동, 마을, 단지, 입주 연월, 세대당 주차대수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형(공급면적 기준) 세대수, 구조, 형태(복도식/계단식), 전세가, 매매, 전세, 전세가율, 평 당 매매가, 조사일자, 임장 여부, 초등 학군

3. 임장(현장조사) 및 실전 투자

똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 중개소에서 집으로 돌아가기 전 확인한 물건에 대해 마지막으로 정리한다. 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교해보기 위해서 이다. 동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동등)이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될만한 물건을 우선 선택한다. 

 

투자 시 주의사항

임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 방법이다. 임장을 다녀온 뒤에 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 그리고 투자시기는 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것이 비수기 투자의 정석이다. 이사철 성수기는 2, 3월과 9, 10월이고 여름 비수기 6~8월, 겨울 비수기 11~1월이다. 비수기에 매수를 하고 성수기에 잔금을 맞추는 것이 좋다. 30평형대의 경우 평형의 특성상 학군이 중요한 요소가 된다.